首页 头条 科技 房产 视频 家居 时尚 旅游 汽车 理财 教育 健康

文娱

旗下栏目:

公摊这笔糊涂账,什么时候能算清?

来源:未知 编辑:肖娴 人气: 发布时间:2022-08-20 12:46

“110平房子到手61平”。

01

超高公摊率

110平方米的房子,到手后却发现套内面积只有61平方米。

(图源网络,与内容无关)

当时销售人员告诉她,公摊面积占比会达到31%。

由于该楼盘属于超高层建筑,达到55层,考虑到避难层、电梯高度等因素,李女士觉得31%的公摊可以接受,于是全款买下了这套房。

但实际收房时,业主直接气疯了。

超厚的墙体,极其狭窄过道。

3房卧室,均不超过9平方,主卧甚至无法放下双人床。

通过专业测量师计算,套内仅有61平方米。

业主翻开合同,明确显示公用分摊建筑面积为35.01平方米,公摊面积占房屋面积约31.8%。

既然实际收房与合同有出入,直接起诉就是了,不用和开发商磨皮打嘴架。

因为从过往的例子来看,业主胜诉的几率很大,并且得到的赔偿款,是要高于开发商的“安慰费”。

譬如,南通孙业主层高与合同不符,矮了5cm,其将开发商状告至法院,要求赔偿按比例赔偿购房款约7万元。

南通崇川法院对于孙女士起诉书中赔偿主张予以支持。

此事一出,共计61户业主提起诉讼,陪业主647万。

看到这种新闻,一个字就是“爽”。

终于有不怕事的业主,敢叫板开发商,敢于较真绝不含糊。

可这种维权事件,终归是少数,大多数业主甚至都不知道收房与合同有出入。

因为不管是公摊面积,还是层高缩水,作为业主实在是太难察觉问题了。

因为公摊面积的计算太过专业,业主难以分辨察觉,给开发商和测量机构提供了钻空子的机会。

公摊面积如何计算?

第一步:计算公摊系数;

公摊系数=总公共分摊面积/(套内建筑面积*总套数)

总公共分摊面积包括但不限于,配电房、楼道、电梯井、公用通道、消防设施、垃圾道、设备间、公共门厅、保安亭以及其他公用设施。

(图源网络)

第二步:计算各套房公用分摊面积

各套房公用分摊面积 =分摊系数×各套建筑面积。

最头疼的是,对于公摊面积的处理,目前我国尚无明确法律法规出台。

那些地方纳入公共面积,那些不用,尚未有明确定义区分。

02

公摊矛盾

如此模糊,界限不明,必然会导致双方权利和义务的不对等,公用面积多少,全凭开发商的良心。

单靠良知做事,这事一听就知道有多不靠谱。

在利益驱动之下,开发商尽可能将更多空间纳入计算,都不算是最出格的。

更离谱的是,直接虚报总公摊面积。

假设开发商虚报了500㎡,小区共有1000套房子,分摊到每一户就多了0.5㎡。

若以2万均价来算,开发商可一次性多赚1000万。

这还没算上后续的取暖费、物业费的利润。

而对于业主来说,真的是平白无故被坑,而且还是难以察觉的那种。

如此低的违法代价,只会造就一个结果。

业主得房率只会越来越低,奇葩户型只会越来越多,各种非人类设计层出不穷。

以上结论,绝非信口开河,而是有历史对照、现实依据。

“公摊制度”最早是从香港引进而来。

上个世纪50年代,香港是整栋出售。

整栋都是自己的,自然没有公摊一说。

可是,能如此大手笔买整栋的,毕竟都是少数,这导致了回款极度缓慢的弊端。

国际鸿星投资集团的吴多泰经过改良,将一整栋楼拆分成五层,分别卖给5个人。

(图源:香港文汇报)

既然能分层,那能不能分套?

不够钱,那就分期。

开放商回款慢,那就提前卖。

大家伙担心烂尾,那就引入律所、工程师监管。

这就是我们现在熟悉的“卖楼花”。

“卖楼花”在降低了购房门槛的同时,也带来了公用面积由谁承担问题。

霍英东等人提出了共同分担的方案。

总之就是,全部都有,别想躲。

“公摊”和“卖楼花”直接让香港房地产起飞,开发商轮番当首富。

可随着时间的推移,得房率越来越低,公摊矛盾极为尖锐。

据不完全统计,在1972年,香港住宅的得房率还能稳定在90-93%之间; 到97回归之前,这一数值已经下滑到85-88%; 到2010年前后,香港住宅的平均得房率只剩下78%。 早在2006年,位于香港元朗的四季豪园项目,公摊比就占到了40%。

得房率跌至60%,简直就是欺人太甚,资本贪婪无度。

而这个项目的开发商,正是李嘉诚的长江实业有限公司。

在公摊制度之下,各类“托盘飘窗”、“棺材阳台”应运而生。

最夸张的楼盘,一间房间里,飘窗的面积比房间面积还大,只能把飘窗当床用。

(图源网络)

阳台演变成“棺材”。

(图源网络)

这种“棺材阳台”有多鸡肋,有多反人类,就不赘述了。

窗台、阳台全部都不计入房产商的建筑限额里,但都会计入实用面积,相当于香港市民要花钱买窗台!

开发商在有限的建筑面积里,建出各式“棺材”和“托盘”,榨出更多利润。

如此压榨无度,激怒全港人民,呼吁取消公摊。

事件导火索是香港元朗四季豪园项目,公摊比就占到了40%。

尽管改革中途阻力重重,几番波折,可好在取得了成果。

2013年,香港彻底结束了长达近60年的公摊面积计算历史,采用套内面积计价到今天。

03

不断尝试

不论是“预售制”还是“公摊面积”,我们都是从香港引进而来。

大陆房地产,可以说得上是“抄了香港答案”。

可人家修改了答案,我们能不能“醒目一点”?

在交卷前,改一下答案,跟上时代的步伐。

事实上,取消公摊早就有此呼声。

2002年,时任重庆市市委常委黄奇帆,就提出 必须以套内建筑面积作为计价依据 

商品房买卖合同及商品房权证应当载明共用部位及设施。

可直到2016年底,黄奇帆调离重庆,当地房地产协会马上呼吁采用套外建筑面积进行计价。

后续总结黄奇帆在重庆房地产经验,外界也决口不提“取消公摊”。

2011年,人大代表林燚认为,对于新建的现房销售, 应当按照套内建筑面积计价,取消公摊面积,与国际接轨。

毕竟,世界上绝大多数国家也没有公摊制度。

然后,就没有然后了。

2019年,住建部征求意见,其中就包括: “住宅建筑应以套内使用面积进行交易。”

同年9月,住建部第二次征求意见, “住宅建筑应以套内使用面积进行交易。”这句话直接消失。

短短9月,取消公摊意见就“胎死腹中”。

今年8月两会期间,人大代表洪洋呼吁国家取消公摊面积,得到了大众支持,呼声极高!

04

结语

公摊面积最大既得利益者是开发商,也是改革的最大阻力之一。

公摊制度伤害最大的业主。

房地产是国民支柱产业,改变的确是牵一发而动全身。

核心就在于,“公摊面积”到底要不要改?

要知道,开发商是少数群体,而业主才是沉默的绝大多数。

取消公摊,单价的确是会上涨,可总价并不会发生太大改变。

这就好比“买带皮的榴莲”还是“买榴莲肉”。

带皮的单价较为便宜,但容易以次从好,伤害的是消费者。

直接买肉的,单价的确是贵点,可买的是明明白白,货真价实。

市场上,从未出现过“买榴莲肉”的水果店破了产。

反倒是“买带皮榴莲”的,导致了劣币驱除良币。

大家一起摆烂,最后只能由消费者买单。

此外,取消公摊还关乎房地产税的推行。

长期以来,地方对土地财政依赖极高。

单纯靠卖地,不管价格卖的多贵,可终归是一锤子买卖。

将时间拉长来看,土地资源终归是有限的,一锤子买卖的模式注定有难以为继。

推行房地产税是势在必行,在此之前就得先把“公摊制度”这块臭石头挪开。

织梦二维码生成器
责任编辑: 肖娴
本网转载的文字、图片、音视频等信息,内容均来源于网络,并不代表本网观点,其版权归原作者所有。如果您发现本网转载信息侵害了您的权益,请与我们联系,我们将及时核实处理。

频道精选